ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящей диссертации выполнено научно-теоретическое и практическое исследование особенностей приобретения права частной собственности на земельные участки в городе Москве.

Результаты проведенного исследования позволили сделать ряд обобщений, выводов и рекомендаций, имеющих научную новизну и практическую значимость в изучаемой области.

1. Рассмотрены и исследованы особенности правового регулирования приобретения права частной собственности на земельные участки в городе Москве, а также сформулированы основные проблемы, возникающие в процессе его реализации.

В результате рассмотрения основных научных подходов по рассматриваемой проблематике, действующего законодательства и актуальной правоприменительной практики автором обосновано общее определение «приобретения права частной собственности на земельные участки», под которым следует понимать «совокупность последовательно выполняемых и взаимосвязанных между собой фактических и юридических действий органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также физических и юридических лиц, выполняемых в установленном законом порядке и направленных на переход права собственности в отношении земельных участков от Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования к физическому или юридическому лицу, или обременение прав РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельные участки правами физических или юридических лиц».

На основе анализа субъекта, объекта и содержания правовых отношений, возникающих в ходе приобретения права частной собственности на земельные участки в городе Москве предложена уточненная классификация способов приобретения права частной собственности на земельные участки:

1) Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве путем приватизации. Этот способ регламентирован нормами Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред.

2) Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве посредством переоформления. Регламентированный Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок, связан с сокращением применения на практике архаичных институтов ограниченных вещных прав на земельные участки, таких как пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование.

3) Приобретение права частной собственности на земельные участки в городе Москве через процедуру предоставления из государственной собственности. Основанием приобретения в частную собственность земельных участков в городе Москве в порядке предоставления является административное решение уполномоченных исполнительных органов государственной власти города Москвы, и касается участков, не занятых зданиями, строениями и сооружениями.

В науке земельного права «приватизация» как самостоятельный способ приобретения права собственности на земельный участок трактуется исследователями широко. Очевидно, что такая ситуация связана с бессистемным применением категории «приватизация» земельного участка в российском законодательстве.

Автором дано уточнение определения «приватизации» как способа приобретения земельного участка в частную собственность, главным отличием которого от других способов состоит в том, что объектом правоотношений приватизации является, находящийся в публичной собственности земельный участок, занятый, расположенным на нем, объектом недвижимости находящимся в частной собственности приобретателя и необходимым для использования такой недвижимости.

В целях исключения иного толкования указанного термина предлагается понимать «приватизацию» земельных участков в целях, прямо предусмотренных Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ЗК РФ, исключить наименование «приватизация» земельного участка из всех нормативных актов, речь в которых идет о приобретении земельных участков в частную собственность в порядке предоставления, переоформления или иных способов приобретения в частную собственность земельных участков.

Анализ положений ЗК РФ позволяет утверждать, что предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового представляет собой две независимые друг от друга процедуры, применение которых в том или ином случае не может зависеть от усмотрения органов, уполномоченных на распоряжение земельными участками.

Тем не менее, вызывает возражения включение законодателем процесса формирования земельного участка как объекта права в процесс предоставления земельных участков. По мнению автора, процесс предоставления права на земельный участок должен начинаться в тот момент, когда участок уже существует как объект права.

Таким образом, классификация способов предоставления земельных участков для строительства должна быть проведена по другому критерию, в зависимости о того, предоставляется ли участок на торгах или без торгов.

С целью исключения юридических разночтений предлагается уточнить в ЗК РФ категорию «земельный участок» понимая под ним «часть поверхности земли, характеризующаяся наличием площади, границ, кадастрового номера и целевого назначения, параметры и виды разрешенного использования которого определяются правилами землепользования и застройки и/или иными нормативно-правовыми актами».

В качестве отдельной разновидности объектов земельных

правоотношений ЗК РФ упоминает часть земельного участка.

В настоящее время в федеральное законодательство внесены изменения предусматривающие замену категории «часть земельного участка» на «земельный участок». Однако ЗК РФ, а также ряд других нормативных актов еще продолжают использовать категорию «часть земельного участка».

Выделение части земельного участка с присвоением ей

индивидуального кадастрового номера представляется автору целесообразным. В частности, это имеет особое значение, когда на часть земельного участка распространяется особый правовой режим (полос отвода линейных объектов, охранных зон объектов культурного наследия и т.п.), с тем, чтобы предусмотренные законом ограничения на остальную территорию земельного участка не распространялись.

Такие особенности возможно отражать в Государственном кадастре недвижимости и предоставляемых землепользователям уполномоченными государственными органами кадастровыми паспортами земельных участков.

В настоящее время установление земельного налога, в том числе определение налоговых ставок, порядка и срока уплаты налогов, налоговых льгот, в городе Москве осуществляется представительными

(законодательными) органами государственной власти, а внутригородскими муниципальными образованиями. Вместе с тем, земельный налог является местным.

На основании изложенного, предлагается внести изменения в действующее федеральное (Налоговый кодекс РФ) и региональное (Закон г. Москвы от 24.11.2004 № 74 «О земельном налоге») налоговое законодательство, с целью создания в городе Москве независимого, ответственного местного самоуправления и обеспечения внутригородских муниципальных образований базой для наполнения местных бюджетов.

2. На основе положений действующего федерального законодательства и законодательства города Москвы, рассмотрены основные особенности правового режима земель города Москвы, как города федерального значения и столицы Российской Федерации.

В связи с тем, что компетенция Российской федерации в области земельных отношений в настоящее время определенно не сформулирована автором предлагается на базе ст. 9 ЗК РФ, указав закрытый перечень полномочий федеральной власти, предоставить возможность субъектам Российской Федерации осуществлять самостоятельное правовое регулирование по предметам ведения не отнесенным к данной статье, что, при соответствии конституционным положениям, позволит учитывать региональную специфику.

С целью снятия существенных экономических барьеров для реализации собственниками зданий, строений и сооружений своего исключительного права на приватизацию земельных участков, занятых их объектами недвижимости предлагается на федеральном законодательном уровне возвратить льготный порядок до реализации своего исключительного права большинством правообладателей.

Для города Москвы, в связи с непомерно высокой кадастровой стоимостью земельных участков, - как минимум вдвое снизить льготный выкуп от существовавших 20% от кадастровой стоимости приобретаемого земельного участка.

3. Исследовано теоретическое понятие «земельный участок», как объект земельных правоотношений, определено его содержание и правовое значение для рассматриваемой темы.

4. Проведен анализ особенностей взаимодействия гражданского, земельного и градостроительного законодательства в сфере правового регулирования права частной собственности на землю;

5. С учетом особенностей законодательства города Москвы, проведен анализ правового механизма приобретения права частной собственности на земельные участки в городе Москве на основании административных актов органов государственной власти города Москвы.

Так, в целях соблюдения интересов собственников зданий, строений и сооружений при переходе прав на земельный участок, нормативы застройки не могут быть единственным критерием определения границ земельных участков или их частей. Предельные размеры земельных участков в городе Москве должны устанавливаться не только в соответствии с нормами отвода по конкретным видам деятельности, но и вплоть до принятия градостроительных регламентов, с учетом целевого использования прежнего владельца.

6. Определить роль и значение судебной системы Российской Федерации и судебных актов высших судебных органов Российской Федерации как основного юридического механизма защиты права собственности добросовестных приобретателей, правообладателей и защиты прав собственников земельных участков в городе Москве;

На основании анализа судебной практики с применением судебных актов высших судебных инстанций, автором сделан вывод, что защита права частной собственности на земельные участки в городе Москве изобилует примерами обращения в суды общей юрисдикции и арбитражные суды, как граждан, так и юридических лиц вне зависимости от правового характера спора.

Нередки в городе Москве случаи обращения в суды общей юрисдикции граждан - представителей юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, по защите права частной собственности, путем признания ненормативного правового акта органа государственной власти недействительным, на земельные участки, явно предназначенные для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности.

Как следует судебной практики, формулировки многих судебных актов высших судов в совокупности и взаимосвязи с нормативными формулировками, к сожалению, создают больше проблем, чем их решают и служат основанием для отказа в приватизации земельных участков в городе Москве и нарушении прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц.

7. Исследована, проанализирована и обобщена автором судебная практика по защите прав приобретателей, правообладателей и собственников земельных участков в городе Москве, обозначить существующие противоречия и представлены предложения по их устранению.

Согласно подсчетам автора, только по данным картотеки арбитражных дел Арбитражного суда города Москвы, за 2011 год по заявлению юридических лиц рассмотрено более 100 споров непосредственно связанных с защитой прав частной собственности на земельные участки. В 2012 году эта цифра составляет более 140.

Не лучше обстоят дела с физическими лицами. Хотя точную статистическую информацию получить представляется затруднительным. Как правило, споры возникают и по таким не свойственным городу Москве спорам, как переход права собственности на земельные участки в порядке наследования и приобретательная давность.

В целом увеличение количества споров по защите прав и законных интересов граждан и юридических лиц на приобретение в частную собственность земельных участков, с учетом систематизации законодательства и подзаконных актов, образования в 2012 в городе Москве Троицкого и Новомосковского административных округов представляется обоснованным и закономерным.

Согласно отчетным балансам использования земель города Москвы, ежегодно утверждаемым Постановлениями правительства города Москвы, площадь земельных участков, находящихся в частной собственности физических и юридических лиц даже до присоединения к городу Москве новых территорий равномерно увеличивалась соответственно с 147,01 га в 2006 г. до 425,80 га - в 2011 г.

Вместе с тем, наблюдается опасная тенденция к формированию практики нарушений императивных норм земельного законодательства уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы распоряжающегося земельными ресурсами города Москвы и последующее подтверждение таких решений (действий или бездействия) судебными актами. К сожалению, приходится констатировать, что такие нарушения приобретают системный характер.

Бесспорное первенство по числу нарушений принадлежит не основанным на законе и подтверждаемым во всех инстанциях судами отказы Департамента земельных ресурсов города Москвы (Департамента городского имущества города Москвы) в оформлении договора купли-продажи земельного участка в собственность юридических лиц на основании ч. 1, ст. 36 ЗК РФ.

Не меньшее количество нарушений прав и законных интересов граждан и юридических лиц в городе Москве связано с разрешенным использованием, уточнением границ земельных участков, нахождении их вблизи линейных объектов, «красных линий» и объектов культурного наследия.

К сожалению, законодатель и правоприменитель не всегда делают выводы из негативной судебной практики и не решают системных проблем. В этой связи, снижается доверие собственников и добросовестных приобретателей, и без того вынужденных платить за земельный участок до 200% от их кадастровой стоимости к столичным органам власти и судебной

системе.

Реализация изложенных выводов и предложений должна способствовать единообразной судебной практике, законному и своевременному разрешению дел, связанных с защитой в городе Москве права частной собственности на землю.

Надеемся, что данная работа внесет свой вклад в правоприменительную практику и будет широко использована как гражданами и юридическими лицами, приобретающими в частную собственность земельные участки, так и органами государственной власти и местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участками.