Захист житлових прав дітей при вчиненні правочину

Одним із цивільно-правових засобів захисту прав дитини є захист при вчиненні правочину. Правомірність правочину з житлом залежить від того, чи дотримано у механізмі його вчинення процедуру із захисту прав дитини.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків (ч. 1 ст. 202 ЦК України) [22]. У ст. 204 ЦК України закріплено презумпція правомірності правочину, а саме, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним [22].

О. П. Сергєєв вказує, що правочин є єдністю чотирьох елементів: суб’єктів - осіб, що беруть участь у правочині, суб’єктивної сторони - єдності волі та волевиявлення, форми та змісту. Відсутність або порушення будь-якого або декількох елементів правочину призводить до визнання його недійсності [114, с. 287]. Одним із елементів правочину є суб’єкт та суб’єктивна сторона, зокрема учасником правочину може бути дитина. Крім того правочин може впливати на житлові права, інтереси, власність дитини.

Правочини щодо житла дитини базуються на положеннях ст.

У Листі Державного департаменту з усиновлення та захисту прав дитини «Щодо захисту житлових (майнових) прав дитини» від 23.06.2010 року № 4.1/6-49/3248 закріплено, що батьки управляють майном, належним малолітній дитині, без спеціального на те повноваження. Батьки зобов’язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах. Дозвіл органу опіки та піклування на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається у разі гарантування збереження її права на житло.

1) правочини, які батьки мають право вчиняти вільно;

2) правочини, які батьки мають право вчиняти з дозволу органу опіки та піклування (укладення договорів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договорів щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири; видача письмових зобов’язань від імені дитини; відмова від майнових прав дитини (ч. 2 ст. 177 СК України); зобов’язуватися від імені дитини порукою (ч. 3 ст. 17 Закон України «Про охорону дитинства»);

3) правочини, які батьки взагалі не мають права вчиняти з майном дитини (здійснення дарування від імені дитини (ч. 2 ст. 720 ЦК України) [61].

За означеною темою дисертаційного дослідження буде здійснено аналіз другої групи правочинів, котрі вчиняються з дозволу органу опіки та піклування та, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Правочини у житловій сфері можуть поділятися залежно від їх мети, зокрема, правочини щодо отримання та переходу права власності на житло, отримання житла у користування та управління житлом. У цих зобов’язаннях однією зі сторін може виступати дитина (як власник житла) або правочини можуть впливати на права та інтереси дитини (як користувача житла). При дослідженні договорів Ю. Є. Ходика зазначає, що сфера цивільно-правових договорів, в яких житло виступає їхнім предметом, є однією із найпоширеніших. До них належать і договори, пов’язані з купівлею житла через механізм іпотечного кредитування [174, с. 281]. При цьому дитина, як суб’єкт, котрий не має повної цивільної правоздатності, не може самостійно здійснювати свої суб’єктивні права у правочинах.

Для встановлення особливостей захисту житлових прав дітей при вчиненні правочинів необхідно розглянути питання отримання житла через механізм іпотечного кредитування та договори щодо відчуження житла, на яке дитина має право власності або користування.

Найбільш проблематичним у правозастосовній практиці є питання про виконання кредитних договорів забезпечених іпотекою. Іпотека - вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому законом (ст. 1 Закону України «Про іпотеку») [175]. Предметом іпотеки може бути квартира, кімната у квартирі, житловий будинок. Властивість предмета іпотеки щодо житлових об’єктів полягає в тому, що ці об’єкти можуть бути як завершені будівництвом, так і незавершені будівництвом. Крім того предметом іпотеки можуть бути: 1) майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва; 2) об’єкт незавершеного будівництва (за згодою управителя); 3) інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності [174, с. 281].

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки. Стаття 33 Закону закріплює правило: у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя [175]. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки одразу постає питання щодо захисту прав дітей, якщо предметом іпотеки є житло, у якому проживають діти.

Судова практика щодо цього питання формується відповідно до позиції Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ з приводу визнання недійсними договорів іпотеки з підстав їх невідповідності вимогам законодавства про охорону дитинства та порушення прав дитини, котра викладена у п.

15 травня 2013 року Орджонікідзевський районний суд м. Запоріжжя ухвалив рішення по такій справі. У листопаді 2012 року гр.-ка А. в інтересах своїх неповнолітніх дітей звернулась до суду з позовом до відповідачів (банк, приватний нотаріус) про визнання договору іпотеки недійсним. Позивач посилалась на те, що під час укладення договору іпотеки та на час розгляду справи вона проживала у переданій в іпотеку квартирі разом зі своїми неповнолітніми дітьми. Зазначена квартира є єдиним місцем проживання її неповнолітніх дітей, проте при укладенні договору іпотеки не отримувався дозвіл органу опіки та піклування на укладення оспорюваного договору, що є порушенням вимог чинного законодавства. Незважаючи на твердження позивача судом при розгляді справи було встановлено, що під час укладення договору іпотеки, позивач надала банку та нотаріусу довідку № 266, видану

22.03.2006 року КП «ВРЕЖО № 13», відповідно до якої у квартирі, що є предметом іпотеки, зареєстрована лише вона. Крім того, при укладенні договору іпотеки позивач своєю нотаріально посвідченою заявою від

27.03.2006 року підтвердила, що передача зазначеної квартири в іпотеку не порушує права користування вказаної квартири малолітніх дітей, оскільки на момент оформлення договору іпотеки та передачі квартири в іпотеку діти були зареєстровані за іншою адресою. Для підтвердження цього факту судом було додатково витребувано: довідку МКП «Основаніє» № 463 від 01.02.2013 року, поквартирну картку та карточку реєстрації. З цих документів було встановлено, що неповнолітні, на момент укладання договору іпотеки, були зареєстровані у квартирі за іншою адресою, і лише 16.06.2010 року, тобто через 4 роки після укладення оспорюваного договору іпотеки, вони були зареєстровані у квартирі, котра була предметом іпотеки. На цій підставі у задоволенні позову було відмовлено [176]. Ця справа свідчить, що батьки, іноді, не просто порушують права дітей, а зловживають ними. Для запобігання цього більшість українських банків при укладанні договору іпотеки вимагають, крім інших документів, і свідоцтва про народження дітей, незалежно від місця їх проживання.

Варто зазначити, що судові справи щодо звернення стягнення на предмет іпотеки можуть бути поєднанні з вимогами про виселення, зокрема неповнолітніх дітей. Вимоги про виселення можуть подаватися окремим позовом. Тому необхідно розглянути рішення суду, за яким підлягають виселенню з житла неповнолітні діти.

Комсомольським районним судом м. Херсона 26.05.2014 року ухвалено рішення щодо виселення з житла неповнолітніх дітей. Обставини справи такі. Позивач (ПАТ КБ «Приватбанк») звернувся до суду з позовом про виселення з житла чоловіка (гр.-на Д), дружини (гр.-ки Г) та двох їх неповнолітніх дітей. Позов обґрунтовано тим, що гр.-н Д та банк 26.04.2006 року уклали кредитний договір. Відповідно до п. 1.1. кредитного договору банк зобов’язався надати відповідачу кредит у вигляді кредитної лінії в розмірі 22 558,00 доларів США строком до 26.04.2021 року, відповідач (гр.-н Д) зобов’язався повернути кредит та сплатити відсотки за користування кредитними коштами, в строк та порядку, встановлених кредитним договором. У забезпечення виконання зобов’язань за кредитним договором банк та відповідач 26.04.2006 року уклали договір іпотеки, відповідно до якого відповідач надав в іпотеку нерухоме майно, а саме житловий будинок, який належить відповідачу на праві власності на підставі договору купівлі- продажу. Банк виконав свої зобов’язання в повному обсязі, відповідач не повернув банку грошові кошти для погашення заборгованості за кредитом, відсотками, комісією. Відповідно 09.06.2008 року суд ухвалив рішення, яким звернув стягнення на предмет іпотеки, а саме житловий будинок, у якому проживали діти. Після ухвалення рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки з житлового будинку чи житлового приміщення всі мешканці зобов’язанні на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок протягом одного місяця. У добровільному порядку відповідачі не висилялися.

При розгляді справи було встановлено що відповідач - чоловіка (гр.-н Д) уклав кредитний договір без згоди відповідача - дружини (гр.-ки Г). При розгляді справи не зазначав про наявність згоди органів опіки та піклування на цей договір. Суд лише зазначив, що належними доказами не доведено, що на момент укладення договору іпотеки малолітня дитина мала право власності на предмет іпотеки чи право користування предметом іпотеки. Будь-які дії вчинені без згоди іпотекодержателя після укладення договору іпотеки, в тому числі і реєстрація в будинку малолітніх дітей не є підставою для визнання такого договору недійсним з підстав невиконання вимог закону про отримання згоди органу опіки та піклування [177].

Особливо необхідно звернути увагу на думку суду за наведеною справою. Суд зазначає, що ст. 18 Закону України «Про охорону дитинства» не встановлено порядку виселення дітей та обмежень на їх примусове виселення у той час, як ст. 40 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки є підставою для виселення всіх мешканців і цей перелік не містить заборони на виселення дітей. Тобто суд керувався при розгляді справи законодавством про іпотеку, що взагалі не має відношення до виселення осіб, оскільки виселення є спеціальним правовідношенням, до якого застосовується житлове законодавство. При цьому норми про виселення побудовані не тільки за підставами виселення, але і за суб’єктним складом осіб, які підлягають виселенню. Варто зазначити, що у сучасному законодавстві існує прогалина щодо порядку виселення дітей, зокрема ч. 1 ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних громадян» визначено, що держава лише охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна [16]. У наведеному нормативному акті жодним чином не встановлено процедуру захисту прав дітей при позбавленні їх житла та виселенні. Варто підкреслити, що Верховний Суд України, аналізуючи судову практику, постійно звертає увагу на необхідність всебічного захисту житлових прав дітей.

Так, у листі Верховного Суду України «Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна» від 01.02 2015 року визначено остаточну позицію щодо спірних питань із захисту житлових прав дітей. Вказано, що трапляються випадки ухвалення судами рішень, в яких житлові права дитини пов’язуються з іншими фактами, відмінними від реєстрації. Так, з метою визначення обставин, які б підтверджували користування дитиною приміщенням, переданим в іпотеку, використовуються показання свідків, довідки з медичних, дошкільних та шкільних установ, матеріали анкети позичальника, де б зазначалось про склад членів родини, а також копії паспортів, що містяться в матеріалах кредитної справи з відмітками про наявність дітей. Як свідчить судова практика, ці докази беруться судами до уваги під час ухвалення рішень щодо недійсності договорів іпотеки, укладених без згоди органів опіки та піклування. Обґрунтування, що подібні наведеному рішення пов’язані з відсутністю в чинному законодавстві, зокрема в Законі України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» від 11.12.2003 року № 1382-IV, положення про обов’язкову реєстрацію новонароджених дітей, у зв’язку із чим частими є випадки відсутності в дитини реєстрації в жодному житловому приміщенні. За таких умов визнання недійсними договорів іпотеки без згоди органів опіки та піклування навіть у випадку, коли дитина не була зареєстрована в переданому в іпотеку житловому приміщенні, продиктовані необхідністю захисту її житлових прав та інтересів. Крім того, така практика узгоджується з положеннями ст. 405 ЦК України, згідно з якою члени сім’ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Сервітутне право користування житлом набувають члени сім’ї власника житла за фактом набуття статусу члена його сім’ї (ухвала Верховного Суду України від 21.09.2011 року у справі № 6- 57868св10). За відсутності реєстрації дитини в оспорюваному приміщенні належить з’ясовувати наявність у дитини іншого місця проживання [178]. Тому, захист житлових прав дітей при укладанні договору іпотеки здійснюється такими засобами: визнання недійсними договорів іпотеки, укладених без згоди органів опіки та піклування навіть у випадку, коли дитина не була зареєстрована в переданому в іпотеку житловому приміщені; при розгляді справи про виселення дитини з житла суди повинні з’ясовувати наявність у дитини іншого місця проживання.

На підставі аналізу договорів іпотеки щодо житла, в аспекті визначення цивільно-правового захисту житлових прав дітей можна визначити таке. Законодавством України встановлено спеціальний порядок захисту житлових прав дітей у вигляді обов’язкової згоди органів опіки та піклування на вчинення такого правочину. Однак не визначено захисту житлових прав дітей у разі їх виселення, котре є наслідком стягнення на предмет іпотеки.

Тому необхідно звернутись до дослідження захисту житлових прав дітей при вчиненні інших правочинів. Поширеними правочинами з житлом дитини щодо його відчуження є договір купівлі-продажу житла. О. В. Дзера при характеристиці цього договору вказує, що він виконує декілька функцій і виступає одночасно способом здійснення конституційного права громадян України на житло, підставою виникнення права власності в юридичних та фізичних осіб на нерухомість, надійним та ефективним засобом регулювання цивільних правовідносин у цій сфері. Законодавство України не виділяє договір купівлі-продажу нерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою як предмет договору. Тому до договору купівлі- продажу нерухомості застосовуються загальні правила про договори купівлі- продажу. Між тим, специфічні риси нерухомості - її сталий зв’язок із землею, особлива цінність, неспоживність у процесі використання тощо - диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об’єктів у майновому обороті [179, с. 48]. З цим твердженням варто повністю погодитися, оскільки житло для дитини представляє особливе значення. Тому відчуження житла, у якому проживає дитина або яке їй належить на праві власності потребує окремої уваги як з боку законодавця, так і правозастосовних органів. Для цього встановлені певні вимоги щодо відчуження житла дитини.

Перша особливість укладання договору купівлі-продажу житла полягає в тому, що відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 177 СК України батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки і піклування поміж іншого вчиняти такі правочини щодо її майнових прав, як укладення договорів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, у тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири [23]. Більш детальна ця вимога міститься в ч. 3 ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства», зокрема батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування, наданого відповідно до закону, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання [14]. Дозвіл на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається органом опіки та піклування після перевірки, що проводиться протягом одного місяця, і лише у разі гарантування збереження права дитини на житло.

Друга риса порядку укладання договору купівлі-продажу житла, на яке має право дитина, передбачена у п. 1.9, 1.10 гл. 2 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року № 296/5. Так, нотаріус з метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною вимагає подання йому довідки про склад сім’ї житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання. У разі виявлення з поданих відчужувачем документів, що право власності або право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною мають малолітні чи неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад [71].

До третьої особливості щодо вчинення правочину з житлом дитини варто віднести те, що, представляти інтереси дитини при вчиненні правочину можуть батьки або особи, які їх заміняють. Батьки управляють майном своєї дитини до досягнення нею повноліття та набуття повної цивільної дієздатності (ст. 34, 35 ЦК України) [180, с. 135]. Відповідно до ч. 1 ст. 177 СК України батьки управляють майном, належним малолітній дитині, без спеціального на те повноваження [23]. Батьки зобов’язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах. Якщо малолітня дитина може самостійно визначити свої потреби та інтереси, батьки здійснюють управління її майном, враховуючи такі потреби та інтереси [25, с. 239]. При цьому захист прав дітей є лише правом, а не обов’язком батьків. До обов’язків батьків (опікунів, піклувальників, усиновлювачів) віднесено обов’язок дбати лише про збереження майна дитини та її інтересів. У зв’язку з цим, на законодавчому рівні окремо слід розглядати самостійну дефініцію «захист прав дитини», оскільки батьки не завжди намагаються захистити права дитини, а аноді їх і порушують.

Четверта особливість вчинення договору купівлі-продажу з житлом дитини є те, що двоє з батьків повинні давати згоду на вчинення такого правочину. Згідно з ч. 6 ст. 177 СК України при вчиненні одним із батьків правочинів щодо майна малолітньої дитини вважається, що він діє за згодою другого з батьків. На вчинення одним із батьків правочинів щодо транспортних засобів та нерухомого майна малолітньої дитини повинна бути письмова нотаріально засвідчена згода другого з батьків. Якщо той з батьків, хто проживає окремо від дитини протягом не менш як шість місяців, не бере участі у вихованні та утриманні дитини або якщо місце його проживання невідоме, правочини щодо нерухомого майна можуть бути вчинені без його згоди [23]. Останнє положення щодо можливості вчинення правочину без згоди другого батька конкретизується у Листі Державного департаменту з усиновлення та захисту прав дитини «Щодо захисту житлових (майнових) прав дитини» від 23.06.2010 року № 4.1/6-49/3248, зокрема, згода другого з батьків не вимагається, якщо: другий з батьків помер (свідоцтво про смерть або довідка органу РАЦС); відомості про батька було записано за вказівкою матері або відомості про особу як батька дитини було виключено з актового запису про народження дитини (довідка органу РАЦС); другого з батьків було визнано безвісно відсутнім (копія рішення суду); другого з батьків було оголошено померлим (копія рішення суду) [61]. У судовій практиці виникають справи, коли один з батьків займає активну позицію щодо захисту прав дитини та не надає згоди на вчинення правочинів щодо відчуження житла дитини. Наприклад, 27.03.2014 року Комсомольський міський суд Полтавської області розглянув справу за позовом гр.-ки А до гр.-на Б. та органу опіки та піклування виконавчого комітету Комсомольської міської ради про усунення перешкод на посвідчення правочину щодо обміну квартири за адресою на житловий будинок від імені гр.-на В (неповнолітньої особи), шляхом надання згоди на вчинення правочину щодо обміну зазначених об’єктів нерухомого майна без згоди батька неповнолітньої дитини - гр.-на Б. Розглянувши матеріали справи судом було встановлено таке. Позивач вказувала, що між нею та відповідачем (гр.-ном Б) шлюб було розірвано. Власниками квартири, яку намагаються обміняти, є позивач, її дитина - гр.-н В., а також ще три повнолітні особи. Мета обміну отримати більшу житлову площу у житловому будинку. На цей обмін гр.-н Б не надав згоди, що позбавило органи опіки та піклування надати відповідний дозвіл на вчинення правочину. Представник відповідача гр.-на Б щодо у задоволенні позову заперечувала, посилаючись на те, що вказаний правочин укладається не в інтересах неповнолітньої дитини, оскільки згаданий будинок знаходиться у сільській місцевості, яка фактично знаходиться у зоні відселення у зв’язку із розробкою Біланівського кар’єру. Проживаючи в даній місцевості дитина буде позбавлена можливості спілкуватися із друзями, відвідувати різноманітні секції [181].

Окремо варто зазначити, що відповідно до ч. 3 ст. 177 СК України батьки мають право дати згоду на вчинення неповнолітньою дитиною

правочинів, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири, лише з дозволу органу опіки та піклування [23]. Тобто неповнолітня дитина має право вчиняти правочин щодо власного житла за згодою батьків, які мають право її надавати лише з дозволу органу опіки та піклування.

Виходячи з цього, вчиняти певні правочини щодо майна та майнових прав дитини батьки мають право лише за взаємною згодою та з дозволу органів опіки і піклування. У свою чергу, дозвіл зазначеного органу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається в разі гарантування збереження її права на житло. Про важливість врахування способу захисту права власності дитини на житло свідчить і рішення Солом’янського районного суду м. Києва від 12.11.2013 року. До суду звернувся Виконавчий комітет Новоград-Волинської міської ради з позовом до батьків про зобов’язання відновити право власності дитини на житло та надати службі у справах дітей Новоград-Волинської міської ради копії документів, які підтверджують набуття дитиною права власності на житло загальною площею не менше, ніж 8,78 кв. м. Позивач посилався у позові на те, що п. 2 рішення виконавчого комітету Новоград-Волинської міської ради від 09.04.2013 року № 99 відповідачам надано дозвіл органу опіки і піклування на здачу в Новоград-Волинську КЕЧ (квартирно-експлутаційна частина у військових) району квартири, у якій мав право власності їх малолітній син. Дозвіл надавався за умови оформлення протягом місяця на ім’я малолітнього сина права власності на частину житла за певною адресою. Відповідач у судовому засіданні пояснив, що підставою для надання дозволу позивачем на здачу квартири КЕЧ району була заява батьків, в якій вказано лише майбутнє місце проживання у м. Києві. При цьому при ухваленні виконкомом рішення працівники відповідних служб вказану заяву та гарантування забезпечення права власності дитини на житло не перевіряли. Також не враховувався той факт, що правовий статус займаного дитиною житла відносився до спеціально пристосованої казарми, а залишення цього житла було необхідністю у зв’язку з переїздом за місцем проходження військової служби батька. Відсутність власності на житло у дитини відповідач пояснив тим, що питання надання дозволу на приватизацію житла, у якому на цей час проживає дитина, віднесено до компетенції Міністра оборони України. Крім того, у сім’ї відсутня матеріальна можливість придбати житло як для всієї родини, так і безпосередньо на малолітнього сина. При розгляді цієї справи суд дійшов висновку, що при ухваленні рішення від 09.04.2013 року № 99 позивач діяв всупереч інтересам дитини, оскільки не здійснив перевірку наданої батьками інформації, яка б гарантувала збереження права дитини на житло, що і привело до порушення майнових прав дитини. Крім того, позивач не врахував вимогу про необхідність вибору реального способу захисту права дитини [182]. Вказана справа свідчить, що захист права власності дитини на житло, при вчиненні правочину щодо житла має дволанковий механізм захисту. Перша ланка цього захисту - це надання дозволу органу опіку та піклування на відчуження житла. При цьому вказаний дозвіл повинен мати реальний характер, тобто у ньому необхідно вказати, який статус та стан був у відчужуваного житла, та яке житло набувається замість цього (розмір, адреса). Друга ланка захисту виникає при порушенні права власності дитини на житло, тобто якщо батьки не придбали рівноцінного житла для дитини. У такому разі орган опіки та піклування зобов’язаний звернутися до суду з позовом про відновлення права власності дитини на житло.

Виходячи з викладеного, дійсність договору купівлі-продажу, котрий вчиняється з житлом дитини, базується на такому:

1) батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки і піклування поміж іншого вчиняти такі правочини щодо її майнових прав, як укладення договорів, котрі підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, у тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири;

2) нотаріуси при посвідчені договору купівлі-продажу житла зобов’язані здійснювати перевірку відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною;

3) представляти інтереси дитини при вчиненні правочину можуть батьки або особи, які їх заміняють;

4) на вчинення договору купівлі-продажу з житлом дитини повинна бути згода двох батьків;

5) дозвіл органу опіки і піклування на вчинення договору купівлі- продажу щодо житла дитини надається у разі гарантування збереження її права на житло.

Якщо наведені умови вчинення договору купівлі-продажу щодо житла дитини будуть не виконані, то такий договір може бути визнаний недійсним.

Відповідно до ст. 224 ЦК України правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування є нікчемним. На вимогу заінтересованої особи такий правочин може бути визнаний судом дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідає інтересам фізичної особи, над якою встановлено опіку або піклування [22]. Правило, закріплене у ч. 1 ст. 224 ЦК України, про встановлення нікчемності правочину не слід тлумачити розширено (широко) та застосовувати до будь-яких правочинів, для вчинення яких потрібна згода органів опіки та піклування, оскільки презумпція правомірності правочину спростовується безпосередньо законом, тому таке спростування має бути прямим (ч. 3 ст. 215 ЦК України) та техніко-юридичний прийом, застосований в цій статті, не дає підстав для включення й інших випадків ніж той, що передбачений ч. 3 ст. 215 ЦК України. Інше тлумачення призведе до неправильного застосування ч. 1 та ч. 3 ст. 215 ЦК України, відповідно до якого оспорюваним є правочин, вчинений з порушенням вимог, які встановлені ч. 6 ст. 203 ЦК України. А саме правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Тому, правочини, вчинені опікуном від імені малолітньої особи, або правочини, вчинені неповнолітньою особою за згодою піклувальника без дозволу органу опіки та піклування, щодо відмови від майнових прав підопічного, видачі письмового зобов’язання від імені підопічного, укладення договору, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації (в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку квартири) є нікчемними [161, с. 40].

Заінтересованою особою щодо заяви при визнання нікчемним правочину з житлом дитини може бути орган опіки та піклування. Крім того, згідно з п. 1 ч. 6 ст. 177 СК України другий з батьків має право звернутися до суду з вимогою про визнання правочину недійсним як укладеного без його згоди, якщо цей правочин виходить за межі дрібного побутового [23].

Варто зазначити, що крім договорів спрямованих на відчуження житла дітей за договором купівлі-продажу існують й інші правочини з житлом дитини. І. В. Жилінкова виділяла дві групи дій батьків з управління майном дитини: вчинення правочинів щодо майна дитини та вчинення дій щодо догляду за майном дитини [183, с. 62]. Виходячи з цього, можна стверджувати, що необхідно виокремлювати два механізму захисту житлових прав дітей при вчинені правочину: щодо відчуження житла, у якому проживає дитина, та управління житлом дитини (здача в оренду, найм, переведення житла до нежитлового фонду тощо) [184, с. 280].

Правочини щодо управління майном дитини врегульовано ст. 177 СК України [23]. У ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства» ця вимога конкретизується, зокрема, батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування, наданого відповідно до закону, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання [14]. Право батьків на управління майном дитини виникає на підставі прямої вказівки закону. Воно не ґрунтується на договорі сторін, тому на відносини батьків і дітей не розповсюджують свою дію норми цивільного законодавства щодо управління майном (ст. 1029-1045 ЦК України) [182, с. 62]. Варто зазначити, що дії батьків з управління майном дитини повинні бути добросовісними. Це випливає з ч. 9 ст. 177 СК України, оскільки неналежне виконання батьками своїх обов’язків щодо управління майном дитини є підставою для покладення на них обов’язку відшкодувати завдану їй матеріальну шкоду та повернути доходи, одержані від управління її майном [23]. Одним із способів управління житлом дитини є передача його у користування іншій особі.

Досліджуючи питання щодо захисту прав дитини при вчиненні правочину, варто звернути увагу на те, що у юридичній науці недостатньо приділяється увага питанню укладання правочинів щодо користування житлом. Відповідно до ч. 2 ст. 176 СК України права батьків та дітей на користування житлом, яке є власністю когось із них, встановлюються законом [23]. У ч. 2 та ч. 3 ст. 18 Закону України «Про охорону дитинства» встановлено, що діти - члени сім’ї наймача або власника жилого приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем [14]. Органи опіки та піклування зобов’язані здійснювати контроль за додержанням батьками або особами, які їх замінюють, майнових та житлових прав дітей при відчуженні жилих приміщень та купівлі нового житла. Відповідно до ст. 156 ЖК УРСР члени сім’ї власника жилого будинку (квартири), які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням [39]. Отже, за згодою власника будинку (квартири) член його сім’ї вправі вселяти в займане ним жиле приміщення інших членів сім’ї.

Необхідно підкреслити, що вказані нормативні акти не визначають правила вселення у житло, яке належить на праві власності дитини, інших осіб. У такому разі можна застосовувати загальне право щодо обов’язкової

згоди органів опіки та піклування на здійснення правочину з нерухомим майном дитини. Це, зокрема, випливає з роз’яснення Міністерства юстиції України «Особливості правового регулювання посвідчення правочинів щодо нерухомого майна за участю малолітніх та неповнолітніх осіб» від 22.08.2011 року № пг000323-11. Так, батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування, наданого відповідно до закону, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання [91]. Слід також звернути увагу на те, що дозвіл органу опіки та піклування потрібен не тільки тоді, коли дитина є співвласником нерухомості, а і якщо має місце реєстрація дитини в житловому приміщенні. Також одним із правочинів, які не можуть вчиняти батьки без дозволу органів опіки та піклування, відповідно до ст. 177 СК України є відмова від майнових прав дитини, до яких належить і право користування жилим приміщенням. Тому відповідно до ч. 2 та 3 ст. 18 Закону України «Про охорону дитинства» діти - члени сім’ї наймача або власника житлового приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем [61]. Отже, для вчинення договору щодо передачі житла дітей у користування іншій особі на підставі договору найму необхідно отримати згоду органу опіки та піклування.

Законодавець з приводу вчинення будь-якого правочину щодо житла дитини встановлює вимогу про отримання згоди органу опіки та піклування. Таке положення є повністю обґрунтованим, оскільки у більшості випадків саме батьки обмежують або позбавляють дитину житла.

Окремо варто розглядати захист житлових прав дітей при вчиненні правочину, оскільки законодавче закріплення особливого правового статусу дітей-сиріт та дітей, які залишилися без піклування батьків обумовлено їх соціальною незахищеністю, тому спочатку маючи рівні права з іншими громадянами, ці особи фактично наділені набагато меншими можливостями для їх реалізації. Виникнення їх особливого правового статусу законодавчо пов’язано з втратою піклування і є підставою для набуття додаткових прав та пільг, в тому числі, у сфері житлових відносин [185, с. 8]. Однією з гарантій житлових прав цієї категорії дітей є встановлення захисту їх прав при вчиненні правочину щодо житла, яке належить дітям на праві власності чи користування.

Інтереси у правочині дітей, які передані до закладів для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, представляють органи опіки та піклування. Це передбачено у ст. 11 Закону України «Про забезпечення організаційно-правових умов соціального захисту дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування», у якій вказано, що органи опіки та піклування здійснюють подання заяв, клопотань, позовів про захист прав дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування. Щодо правочинів стосовно майна та житла таких дітей, то законодавець обмежує їх вчинення [15]. Так, у Роз’ясненні Міністерства юстиції України «Особливості правового регулювання посвідчення правочинів щодо нерухомого майна за участю малолітніх та неповнолітніх осіб» від 22.08.2011 року встановлено, що суд у разі позбавлення батьків батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав одночасно накладає заборону на відчуження майна та житла дітей, про що повідомляє нотаріуса за місцем знаходження майна та житла. Встановлюючи заборону на відчуження цього майна, законодавцем не забороняється його використання [91]. У п. 66 Постанови Кабінету Міністрів України «Питання діяльності органів опіки та піклування, пов’язаної із захистом прав дитини» від 24.09.2008 року № 866 встановлено, що житло, яке належить дитині-сироті та дитині, позбавленій батьківського піклування, на праві власності, може бути передане в оренду іншій особі за рішенням районної, районної у містах Києві та Севастополі держадміністрації, виконавчого органу міської, районної у місті ради за місцем знаходження її майна. Відповідне подання готує служба у справах дітей на підставі заяви опікуна (за наявності) над майном дитини [51]. Якщо житло дитини передано в оренду, то органи опіки та піклування здійснюють контроль за одержанням оплати за житло, зокрема вони повинні бути спрямовані на оплату комунальних послуг та утримання житлового приміщення у належному стані, а решта - перераховується на особистий рахунок дитини, відкритий органами опіки та піклування в установі банку.

Захист дітей-сиріт та дітей позбавлених батьківського піклування при вчиненні правочину щодо їх житла спрямовано на захист права власності дітей та права користування. Однак при реалізації цього захисту виникають певні проблеми, на які звертає увагу О. В. Коваль: «Збереження житла за дитиною-сиротою та дитиною, позбавленою батьківського піклування, реалізується шляхом застосування заборон, зокрема на його відчуження за відсутності згоди органу опіки та піклування, або зобов’язань, зокрема провести поділ, обмін житла або виселення батьків, позбавлених батьківських прав, та запровадження відповідальності за збереження житла і його повернення покладається на місцеві державні адміністрації, органи місцевого самоврядування. При цьому законом передбачена можливість використання такого житла третіми особами протягом усього часу перебування дитини-сироти та дитини, позбавленої батьківського піклування, у відповідному закладі або під опікою чи піклуванням. Мова йде про надання такого житла в оренду, що у свою чергу може вплинути на стан та якість такого житла, за невідповідність та погіршення яких, на жаль, відповідальність не передбачена» [186, с. 105]. Дійсно, можна виділити порушення, котрі можуть виникнути щодо житла дітей-сиріт та дітей позбавлених батьківського піклування, зокрема: погіршення санітарно- технічного житла, яке передано у користування іншій особі; руйнування житла; передача житла дитини у власність іншій особи. При цьому окремої статистики щодо цього житла, правочинів з таким житлом в Україні не здійснюється, а отже встановити реальну картину не можливо, що призводить до законодавчих прогалин щодо захисту житлових прав дітей- сиріт. Така ситуація погіршується тим, що щороку в нашій державі з’являється близько 8 тис. нових дітей-сиріт та дітей без батьківського піклування. Кількість дітей-сиріт, які мають житло (станом на 01.01.2013 року) - 61,4 тис. (66,1%), які не мають житла - 31,4 тис. (33,9%) [187].

Для захисту житлових прав дітей-сиріт та дітей позбавлених батьківського піклування варто визначити, що функція про збереження житла дитини покладена на органи опіки та піклування, які несуть за це персональну відповідальність. У разі порушення цими органами житлових прав дитини слід ставити питання про персональну матеріальну відповідальність щодо відшкодування вартості житла. Так, згідно з ч 3 ст. 32 Закону України «Про забезпечення організаційно-правових умов соціального захисту дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування» жилі приміщення, в яких проживали діти-сироти та діти, позбавлені батьківського піклування, до влаштування їх у сім’ї громадян України, заклади для дітей- сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, а також щодо яких є рішення суду, не можуть бути відчужені без отримання згоди на таке від органів опіки та піклування, яка може надаватися лише в разі гарантування збереження права на житло таких дітей [15].

Виходячи з викладеного можна констатувати, що житлові права дітей- сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, захищаються при вчиненні правочину через встановлення згоди органів опіки та піклування, яка надається за наявності гарантій права на житло, котрі полягають у забезпеченні дітей житлом, що не погіршує існуючий стан житлових прав. Якщо житло дитини передано в оренду, то органи опіки та піклування здійснюють контроль за одержанням оплати за житло дитини.

Підводячи підсумок викладеному необхідно зазначити, що правочини щодо житла, майнових прав на житло дітей, які виховуються у сім’ї, можуть вчинятися лише батьками, опікунами або піклувальниками. Правочини щодо житла, яке належить дитині-сироті та дитині, позбавленій батьківського піклування, на праві власності чи оренди вчиняються за рішенням районної, районної у містах Києві та Севастополі держадміністрації, виконавчого органу міської, районної у місті ради за місцем знаходження її майна. Захист прав дитини при вчиненні правочину передбачено законодавством у вигляді процедури надання дозволу органу опіки та піклування на вчинення правочину.

У цьому підрозділі дисертації окремо зауважено, що захист житлових прав дітей при укладанні договору іпотеки здійснюється за допомогою таких засобів: визнання недійсними договорів іпотеки, укладених без згоди органів опіки та піклування навіть у випадку, коли дитина не була зареєстрована в переданому в іпотеку житловому приміщенні; при розгляді справи щодо виселення дитини з житла суди повинні з’ясовувати наявність у дитини іншого місця проживання.

При вчиненні правочину щодо відчуження житла житлові прав дітей забезпечується таким чином: 1) батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки і піклування вчиняти вказані правочини; 2) нотаріуси при посвідчені договору відчуження житла зобов’язані здійснювати перевірку відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною; 3) представляти інтереси дитини при вчиненні правочину можуть лише батьки або особи, які їх заміняють; 4) на вчинення правочину з житлом дитини повинна бути згода двох батьків; 5) дозвіл органу опіки і піклування на вчинення правочину щодо житла дитини надається у разі гарантування збереження її права на житло.

Інтереси у правочині дітей, які передані до закладів для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування представляють органи опіки та піклування. Правочини з житлом, яке належить дитині-сироті та дитині, позбавленої батьківського піклування, на праві власності чи оренди вчинюються за рішенням органів опіки та піклування за місцем знаходження її майна. Захист прав дитини при вчиненні правочину щодо нерухомого майна (житла) передбачено законодавством у вигляді процедури надання дозволу органу опіки та піклування на вчинення такого правочину; обов’язку батьків забезпечення аналогічним житлом, що було предметом правочину. Запропоновано встановити право органів опіки та піклування на звернення до державного реєстратора з вимогою про внесення обмеження прав на здійснення правочину щодо житла дитини у разі ненадання згоди органів опіки та піклування на вчинення правочину.

3.5